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深圳未来:香港,还是新加坡?

2019-12-18 21:40:12 浏览量 : 17446

摘要:

以下内容节选自:智本社  作者:清和社长

原标题:深圳的过去,当下和未来


深圳的土地规划以及楼市政策,决定了这座城市的产业格局及城市定位。


爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出:“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。”


他发现,掌控土地的城邦领主如何安排土地生产,种植粮食,种植葡萄,还是狩猎,决定了这块土地上能够养活多少人,决定了这块土地上的粮食价格。


深圳人地矛盾紧张,可开发土地奇缺,政府每年供应多少土地,如何安排土地的使用,决定了这座城市的产业结构及未来前途;决定了这座城市的所能够容纳的人口数量,很大程度上影响着房地产价格;同时也间接地影响着这座城市的年轻人是否晚婚,是否不生育,生育多少个孩子,是否生育二胎。


从深圳的土地供应结构基本上可以看出这座城市的产业格局:


一、极度压缩住居住用地的土地供应,从而维持高房价,做大金融资产,以金融强市,为实体经济及高科技产业融资;


二、保障充足的工业用地(全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%),以工业立市,促进产业结构转型升级,大力发展高科技产业及高端制造业。


很多人不理解,为什么深圳宁愿把仅有稀缺的土地划拨给工业,也不多划拨一些给供给严重失衡的住宅市场。


反过来说,这种土地安排是由深圳的产业布局及城市定位决定的。可以推测,深圳试图发展成为一座“高房价+强金融+强工业+高科技”的国际性都市。其标杆是新加坡还是香港?


今年11月深圳集中推出30平方公里产业用地,面向全球招商,主要对象是新兴产业及先进制造业。在这30平方公里的产业用地上,计划重点布局以下三个方面:国家实验室、国家产业创新中心、智能制造装备产业群、人工智能产业群等。


在全球招商新闻发布会上,深圳政府对外称:“到2035年,深圳更重要的是面向全球的价值,以先行示范区的姿态成为全球标杆城市。”


深圳市领导还将深圳与新加坡、纽约对标:“全球标杆城市来看,新加坡每平方公里33亿元产出,纽约每平方公里接近90亿元,深圳12亿元的地均产出与其比较还有较大距离。”


新加坡的人口密度与深圳差不多,其国土面积只有719平方公里,人口达564万。但是,就在这弹丸之地,新加坡的工业产值比重高达30%,同时新加坡还是国际金融中心、国际贸易中心及国际航运中心。作为金融中心,新加坡的房价也是亚洲顶级,每平方米折合人民币在5-20万之间。


深圳诸多方面与新加坡有相似之处。除了人口密度大外,工业(科技)、航运、贸易、金融及房地产这五大产业格局与新加坡接近。


深圳能否借鉴新加坡模式,发展高端制造业的同时,做强金融产业?


新加坡模式的逻辑是,高房价支撑金融资产,金融资产支撑国际贸易融资,贸易产业支撑国际航运,金融、贸易及航运共同支撑工业及科技。这个看似完美的产业网络,存在一个巨大的漏洞,那就是人才如何在高房价的城市中立足。


这个漏洞该如何填补?

新加坡政府早在1960年就推行了组屋制度,建设了持续大规模的组屋以低廉的价格租给公民居住;到80年代,基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的政府组屋;到2008年,新加坡85%的公民都居住在政府组屋,只有另外15%的公民在市场上购买高档商品房,真正做到“居者有其屋”。


深圳该如何填补这个漏洞?

深圳也试图建设保障性住房解决居住问题。2018年6月,深圳推出了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》:计划深圳人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重,提升到新增住房供应总量的60%左右,其总量到2035年不少于100万套。


但是,由于深圳新增住房供应非常有限,保障性住房还很难满足市民住房需求。现今深圳租房人数达1600万,到2035年假如增至2000万;而100万套保障性住房,预计只能够解决300万人的居住问题,覆盖面积只有15%,远远低于新加坡的85%,甚至低于香港的50%。


根据“十三五”规划,从2016年到2020年,深圳保障房仅规划 31 万平米用地。深圳想要扩大保障房建设用地,只能向城中村要地。


前两年,深圳城中村旧改轰轰烈烈,但如今有些走走停停。城中村旧改能否缓解住房问题?还是加剧了居住困难?


以深圳著名的白石洲旧改为例。白石洲是一个规模巨大的城中村,这个片区有2500余栋农民房,包含5万套出租房,容纳超过15万打工者。


这次白石洲旧改启动,诞生了1878个亿万富翁,但是15万打工者则需要另寻栖身之所。周边天鹅堡、波托菲诺纯水岸的房价为14万,房租过万,绝大部分打工者只能搬到上下沙、桃源村、珠光村等,或到关外。这些地方房源紧张,学位紧张,房租及房价上涨。


深圳1100万人租住在城中村,若大规模启动旧改,不管是建设保障性住房还是商品房,居住房源都可能下降,房价及租金可能上涨。


其实,密集的城镇村,是深圳狭小的空间、高房价的“海绵地带”,一定程度上起到了廉价住房的作用。因为城中村降低了深漂的住房成本,深圳才能享受全国的人才红利。


深圳现有的“城中村+高房价”模式,与“保障性住房+高房价”模式,如何取舍?


虽然城中村的房价低,但它依然是一座城市的“伤疤”。毕竟,一座大都市的长远发展不能建立在房屋产权不明、居住环境糟糕的城中村之上。


另外,根据12月印发的《深圳建设先行示范区行动方案(2019-2025年)》,深圳对医疗、教育及基础设施的支持力度很大,医疗和教育的短板将进一步挤占居住用地。


若没有足够的保障性住房解决居住问题,又继续严控住宅用地供给,那么深圳很难学习新加坡模式,可能一不小心进入香港模式。


香港与新加坡是两个旗鼓相当的竞争对手,两者都是世界级的金融、航运及贸易中心,也都是高房价城市。香港与新加坡存在两个区别:


一是香港的保障性住房覆盖率为50%,远低于新加坡,居住条件更无法与新加坡相提并论。


二是香港的工业基本被淘汰,出现我们常说的“产业空心化”现象。


先看第一个问题。按理来说,香港接近50%的市民都居住在政府的公屋及居屋之中,与世界同等城市相比,其保障性住房的覆盖率其实已经不低。但是,香港住房问题在于土地使用率极低,居住环境不理想,人均居住面积过低。


这是为什么呢?


我们先来看看香港的房价是怎么涨起来的。


香港的房价上涨始于1985年。为什么是1985年?1984年底,政策规定:香港“所批出的新的土地,每年限于50公顷(不包括公屋用地)”。


50公顷,什么概念?相当于深圳一个大型楼盘的面积。香港一年只供应这么少土地及新房,市场严重供不应求,资金蜂拥而入。此后,香港房价持续上涨,直到1997亚洲金融风暴前达巅峰,这一政策也在这一年失效。


香港的土地是国有产权,香港政府掌控着土地批租权。九七之后,香港政府为何不大规模批租土地建设商品房及公屋?


事实上,亚洲金融风暴时,董建华特首提出“八万五”建屋目标计划,但不幸夭折。如今,林郑月娥提出大屿山开发计划也因各种反对而搁浅。


为什么?

从1985年开始,香港持续多年的极低土地供应推高了房价不说,还将社会矛盾集中于楼市之中。手握土地供给大权的港府,夹在中间、左右为难。在多方利益博弈之下,香港以法律的形式约束了土地供应。


如今,香港的土地开发率仅有23.7%,用于住宅用途的土地开发面积76平方公里,仅占土地总面积的6.8%,低于上海和深圳。


香港另外75%的土地属郊野及海岛,其中23个郊野公园、15个特别地区、4个海岸公园及1个海岸保护区,合计约占香港总面积超过38%的土地,被冠以环保之名明确禁止开发。另外,近9%的土地属农业用地。港府手上的空置住宅用地有2100公顷,扣除不适合建筑的土地及丁屋预备土地,可供住宅开发的土地不到400公顷。


我们来看深圳的情况。根据之前的分析,深圳划定了50%左右的生态红线,30%的产业用地,留给住宅用地的空间非常低。深圳这种极限住宅土地供给趋势,与当年香港非常相似。这种趋势令人感到担忧。


再看保障性住房,按照上面的分析,到2035年深圳的保障性住房覆盖面积还远低于香港。从居住条件来看,深圳的城中村相当程度上替代了保障房作用,价格不算太高,但居住条件不如香港的公屋。


所以,从房地产的角度,深圳的生态红线及住宅供给正在走向香港模式;但保障性住房的供给在一定时期内还跟不上香港的公屋。


接下来,看“产业空心化”问题。


在全球化及产业转移过程中,城市间的产业更新换代,属于市场竞争及自然淘汰的结果。对产业空心化,需要有效区分市场行为还是人为干预:


在五六十年代之前的纽约,其市中心到处是工厂,且脏乱不堪,如今工厂都消失了,取而代之的是金融。这就是产业空心化,但无关宏旨。


香港亦如此,六七十年代香港靠轻工业品制造起家;到八九十年代,香港制造业转移到深圳、东莞及内地,如今成为了一个世界级的金融中心。这也无关宏旨。


如今,我们看待一座城市的地位,需要城市群、都市圈的宏观视野:各城市分工协作,构成一个庞大的经济体。我们说纽约、东京、旧金山强大是说纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区强大。


张五常说,深圳将成为地球经济中心。其实,他说的并不只深圳,而是深圳一带,包括东莞、惠州。其实,更准确的说是珠三角或大湾区。


深圳主要发展金融、科技、航运及贸易,东莞主打制造业,若是市场形成的结果,必然有它的合理性。但是,我们需要警惕的是,过度的人为主导。


深圳其实一直都坚持工业立市,确立产业用地红线,划拨大规模的产业用地支持实体经济及制造业发展。但是,为什么如此优越的土地条件,却没有留住企业?


主要原因可能有两个:

一、人为规划土地供给,忽略了市场的传递效应。


深圳试图划拨大规模土地给工业,以平抑工厂及物流用地成本,但是极度稀缺的住宅用地引发房价上涨、物价上涨、用工成本上涨,催生传递效应,反过来推高了工厂及企业成本,对实体经济及制造业造成一定的反噬。


中国有经济学家称,拿掉猪肉就是通缩。这其实是违反市场规律的。猪肉稀缺导致猪肉价格上涨,进而带动牛肉、羊肉、鸡肉、鱼肉以及其它食物替代品价格上涨。在市场中,猪肉不是独立的存在,产业用地也是如此。


住房稀缺导致房价上涨,进而引发传递效应,工厂用工成本、物流成本甚至租金成本也跟着上涨。这就是住宅商品房价格及租金上涨给工业带来挤出效应。


2015年这轮房价大涨,大幅度拉涨了房租,包括城中村的房租。从2015年到2019年,福田区、南山区三房一厅的小区房月租普遍翻倍,如今达7000-8000元;城中村月租也跟着翻倍,两房或三房达3000-4000元。这意味着深圳80%的人群,即1600万人的生活成本大幅度增加。


房价、房租大涨进一步推高企业的店租、办公租金、工资成本。受房租上涨及近期物价上涨影响,关内的工作午餐大概从2015年的20元,涨到现在的30元左右,涨幅为40%-50%。深圳月平均工资从2016年的7400元上涨到2019年的9300元,涨幅为25%左右,远低于房价及房租涨幅,房价收入比进一步扩大。


深圳企业雇佣成本持续上涨,如今关内企业雇佣一名员工,每月工资加上社保及办公租金(均摊10平米一人)的总费用超过13000元。


2018年,深圳规模以上的工业企业营收达3.3万亿,保持了9.3%的增速,但是利润却下滑了4%。劳动成本、租金成本上涨很大程度上挤压了工业企业利润。


二、“腾笼换鸟”政策加速了工厂撤离深圳。

在“腾笼换鸟”的推动下,支持性政策减少,或土地被征用,一些工厂逐渐迁移到东莞、惠州,或直接关闭。结果是,笼子腾出来了,鸟飞走了,凤凰没有能及时请进来;关外一些地方厂房空置,门店关闭,城中村居住人口减少。


今年前三季度,南山区GDP增长率为7.6%,福田区为7.2%,龙华区只有2%。龙华区是传统的工业重镇,曾经大名鼎鼎的富士康就坐落在龙华。但如今富士康迁移到河南,甚至海外。


2018年,深圳的工业增加值增速还有9%,今年第一季度掉到8.6%,上半年下滑到7.4%,七月份进一步跌到6.1%。工业技术投资方面,2018年投资增速还有22.1%,今年上半年迅速下滑到11%。这个下滑速度着实让人惊出一身冷汗。


“腾笼换鸟”应该是一种市场行为,让价格机制发挥作用,触发产业结构转型升级。若人为过度干预,可能会适得其反。尤其是在宏观经济整体下行,中美贸易摩擦的大环境下,人为干预的副作用则更加明显。


与产业升级干预类似的是,金融整治。

2012年开始,私募及P2P金融大规模兴起,深圳福田中心区办公楼月租在短时间内被抬高了100多一平米。然而,近些年,对金融严厉整治,大量金融企业倒闭,P2P几乎被全面封杀。一些物业公司甚至明确不将办公楼出租给P2P及私募公司。这是深圳写字楼大量空置、空置率持续走高的原因之一。


金融整治及产业转型升级固然是好,但是如果过度干预市场的自然淘汰,过度采用行政手段而不是稳定的制度手段,则容易加速周期性下行,导致产业接力不济,经济突然失速。


最后有两个问题需要理性面对的是:

一、新加坡与香港都是开放经济体,深圳距离国际化开放经济体还隔着一层金融屏障,因此二者无法在同一个维度比较;但是,新加坡与香港的发展模式,值得深圳借鉴与警惕。


二、深圳经济“失速”有周期性因素,本不必过度担忧。


深圳,是全国市场化程度最高的城市,又是科技型、外向型、金融化程度较高的经济体,其经济增长具有更为明显的周期性,受到全国宏观经济及国际环境影响更大。


2019年中美贸易战进入实质性互加关税的阶段,这导致深圳前三季度的进出口总额下降1.8%,其中进口下降9.3%。进出口总额的下滑一定程度上拖累了深圳经济增速。


增速快速下跌本身是市场对过去高增长的一种修正。这正如那句话:“萧条的唯一原因是繁荣”。深圳的优势,是发达的市场经济及私人投资。这样的城市,需要更加相信市场,而不是干预市场。




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