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大跌57.2%!2022年深圳楼市如何走?

资管网 2022-01-12 14:03:55 浏览量 : 370

摘要:2022年后市展望:刚需打新、二手淘笋、法拍捡漏 数据显示,2021年全年深圳二手房住宅共成交40699套,较2020年全年的95273套,同比下跌57.2%,直接腰斩。 尤其是2021年下半年,住宅仅成交12100套,全年成交占比不足30%

近日,官方公布了深圳2021年度二手房成交数据,二手房住宅成交量大跌。

数据显示,2021年全年深圳二手房住宅共成交40699套,较2020年全年的95273套,同比下跌57.2%,直接腰斩。

尤其是2021年下半年,住宅仅成交12100套,全年成交占比不足30%,

楼市的繁荣兴衰,二手房是晴雨表。数据已经表明,2021年的深圳楼市,从脖子根凉到了脚底。

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一半冰山,一半火焰

深圳二手房市场起不来,回暖何其艰难。

2021年12月二手房成交数据出炉,不意外,又在下跌了。根据官方数据统计,12月二手住宅成交2076套,低于11月的2211套。

单月看,成交同比下降,以年为单位,跌得更厉害。2021年整年度二手房住宅成交40699套,对比以往——

2016年,95890套;

2017年,63578套;

2018年,64627套;

2019年,77149套;

2020年,95273套。

2021年的二手房市场,何止是凉,简直惨不忍睹...

与二手房市场的冰凉不同,深圳2021年度的新房市场却表现出了火热行情。@格隆汇楼市统计了一下,从2016年到2021年,新房住宅成交达到最高峰,共52417套

2016年,40443套;

2017年,25820套;

2018年,29396套;

2019年,37882套;

2020年,45384套;

新房与二手房,之所以产生巨大的分化行情,本质还在于政策的有意为之。

1、指导价。作为2021年度最大杀器,其本质掐住了楼市的七寸:信贷。指导价政策变相提高了首付成数贷款变少了。

原本500万的房子,正常首付3成,150万,可贷款350万;现在指导价350万,首付3成,105万,贷款245万,多出的150万,银行不认,不能贷款。

要么业主降价,要么你自己多出150万,首付去到300万,也就是原来的6成首付,这还只是依照首套计算,二套近乎全款了。

对于刚需来讲,拿不出这么多钱,对于投资客来讲,无法加杠杆了,这是二手房市场能凉下来主要动因。

2、加大供应。二手房被压制了,深圳的买房人总得有个去处吧,最好的归属就是新房,这也是官方下的第二步棋,加大新房供应,满足买房人的需求。

因此可以看到,2021年入市的新盘特别多,不管什么红盘捂盘王,而且还能满足不同层次的需求,刚需、改善、豪宅,应有尽有。

所以2021年新房住宅成交数据特别高,创下近6年来的新高,这都是新房冲量的结果。

用指导价牵制二手房,把买房人引入新房市场,同时加大供应,二手房市场长期低迷,必然引起价格的下跌,这种一石三鸟的操作,不可谓不高明。

2

2022年后市展望

先亮结论:2022年,刚需打新、二手淘笋、法拍捡漏

1、刚需打新。说打新少不了分析供地情况,这都是一环扣一环,没有新的土地供应,何来新房供应?

对于2022年,我认为依然是打新年,也不是我认为,是官方已经明牌了。@格隆汇楼市统计了一下,2021年深圳总出让地块94宗,其中居住用地占40宗,比2020年出让的34宗居住用地还多了6宗。


数据来源:深圳土地矿业交易平台

2021年不断供应的新房,其中主要的底气还是来自于2020年的土地供应,供应足,敢于推新,一改前几年的“挤牙膏”式供应。

比如2020年拍的限价地块,2021年基本全部已经入市。


格隆汇楼市整理

以此比较,2021年土地供应继续加大,可想2022年的新房市场会是怎样一种盛况。

除了土地端的供地增加,还有一个更深层次的原因是:限价更狠了

比如前海T201-0168地块,毛坯限价9.2万/平,而此前天健悦桂府毛坯限价9.9万/平,直降7千/平;

宝中A004-0175地块,毛坯限价8.55万/平,这个价格,比周边二手房指导价都还要低。

一方面持续加大土地供应,另一方面限价力度再加大,可见zf对于稳定深圳房价的决心。

2、二手房淘笋。这个很好理解,二手房市场现在由于“指导价”的压制,以及受新房市场的挤压,现在很难受。

根据乐有家数据统计,2021年1月-11月,深圳二手房挂牌价下调力度逐渐加大,下调幅度在5-10%的明显在增加,10%-15%、15-20%也在慢慢扩大。这也说明,当下深圳业主的心态不再强硬。


也有部分急售的业主已经熬不住,开始主动降价。客观地说,现在二手房住宅的成交大部分由笋盘,急售的卖家撑起来的量,总结就是以价换量

所以,2022年,如果打算买二手房,时刻留意你所关注的片区的房子,可以多加几个中介,了解市场动态,一般情况下,笋度分为大中小,小笋10%以内,中笋10-20%,大笋20-30%(部分学区房、被过分炒作的楼盘另外看)

3、法拍捡漏。这行一直比较小众,直到2021年,有了些热度,但说实话,对于80%以上的买房人来说显然不适合,这行的坑和它的漏一样大,税费,违法建筑、产权纠纷、租约(买卖不破租赁)等。

好比炒股,新手跑出去都是交学费,法拍也是一样,小白跑进去,大概率就是进去送人头。

想依靠法拍捡漏,如果非楼市老手,建议还是找专门的代拍机构解决,买房不是小事,切勿儿戏。

结语

对于2022年的深圳楼市,个人认为并不乐观,虽然拉长时间看,深圳一定有价值,但严重的分化行情,也让深圳楼市变得更加扑朔迷离。

大家都认为未来的楼市是二八定律,我认为可以再大胆点,未来的楼市将是一九定律。



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